COMPROPRIETÀ DI TERRENI E FABBRICATI RURALI

QUESITO:
Mio nonno ha lasciato ai suoi due figli, Agostino e Giuseppe, appezzamenti di terreno e fabbricati rurali, da dividersi a metà tra loro.
Agostino e Giuseppe, si sono spartiti i terreni (circa il 50% per ognuno), senza però, atti legali, o divisioni ufficiali. (questo circa 70 anni fa).
Ora il tutto è passato per successione, ai figli di questi. 5 figli da Agostino e 3 da Giuseppe.
Noi, figli di Agostino, un mese fa, abbiamo convalidato la nostra proprietà, per usucapione, (che corrisponde a circa 5/10, mentre i figli di Giuseppe, non hanno fatto nessun atto, nessuna usucapione o cose simili.

DOMANDA
- Dei restanti 5/10 (dei figli di Giuseppe), noi figuriamo ancora come conproprietari?
- Se SI, dobbiamo pagare ancora l'ICI? (ossia al 100% per i nostri 5/10 acquisiti per usocapione e il 50% sugli altri 5/10 ancora in comproprietà?)
- Se Si, cosa dovremmo fare per non aveve più pendenze con questi altri comproprietari e liberarci di tutto? e non avere più nessun diritto o onere su questi 5/10?
- In una eventuale regolarizzazione da parte degli altri comproprietari, a noi spetterebbe qualche cosa?


RISPOSTA AL QUESITO
Dagli elementi in nostro possesso possiamo dedurre che:
A. Alla morte del nonno, Agostino e Giuseppe abbiano ereditato la proprietà indivisa dei terreni e fabbricati rurali nella misura del 50% cisacuno.
B. La proprietà non risulta essere mai stata divisa tra i due fratelli, e pertanto gli stessi hanno gestito PRO QUOTA il patrimonio comune.
C. Alla morte di Agostino, i suoi 5 figli hanno ereditato la quota indivisa del 50 % di proprietà del padre; lo stesso dicasi per i figli di Giuseppe, che alla morte del genitore hanno ereditato l'altro 50% (risulta irrilevante ai fini della soluzione del quesito chi tra i due fratelli sia morto per primo).
D. A tutt'oggi non è intervenuta alcuna divisione ereditaria e pertanto i figli di Agostino e quelli di Giuseppe sono proprietari PRO INDIVISO delle rispettive quote come sopra indicato (1/2 indiviso da dividersi in 5 quote per i figli di Agostino e 1/2 indiviso da dividersi in 3 quote per i figli di Giuseppe).
E. Sul presupposto che la proprietà esclusiva della quota indivisa di ½ già di proprietà di Agostino è stata usucapita dai di lui eredi (con negozio di accertamento o con provvedimento giurisdizionale - sentenza che abbia accertato l'usucapione), la restante quota di ½ (già di proprietà di Giuseppe) fa tuttora parte della comunione ereditaria. Risulta evidente pertanto che l'originario patrimonio ereditario lasciato dal nonno è attualmente diminuito di ½.
Per rendere più chiara la situazione, alleghiamo un immagine chiarificatrice.




Ciò premesso, possiamo rispondere ai quesiti prospettati: 1. La quota di proprietà di Giuseppe (non usucapita) figura tuttora in comunione tre tutti gli eredi, e pertanto sia i figli di Agostino che quelli di Giuseppe partecipano alla comunione in ragione della loro quota sopportandone gli oneri e guadagnandone i frutti (di quella quota, metà sarà da dividersi tra i 3 figli di Giuseppe e metà da dividersi tra i 5 figli di Agostino).

2. Con espresso riferimento all'ICI pertanto, i figli di Agostino sopporteranno il 100% relativamente alla quota usucapita di loro esclusiva proprietà e il 50% relativamente ai restanti terreni. Il restante 50% sarà invece sopportato dai 3 figli di Giuseppe.

3. Al fine di risolvere in via definitiva la questione, le suggeriamo di chiedere la divisione ereditaria relativamente al ½ ancora in comunione; in sede di divisione, spetterà infatti ai 5 figli di Agostino in comproprietà la metà del patrimonio rimasto.

4. Tenga però presente che in sede di divisione i figli di Giuseppe potrebbero a loro volta eccepire di avere usucapito il mezzo tuttora in comunione (ove ne sussistano i presupposti di legge).

SECONDO QUESITO PERVENUTO DAL SIG. RAVIOLA:

Ho letto il messaggio risposta al mio quesito sulla comproprietà di terreni. Vi ringrazio infinitamente, perchè siete stati chiarissimi.
Unico mio problema.
Noi, figli di Agostino, avremmo, come avete detto, diritto ancora a metà del patrimonio del nonno, rimasto.
Ma se gli altri eredi di Giuseppe non vogliono effettuare la divisione o l'atto di usocapione, noi non potremmo mai eliminare tutte queste pendenze e noie e diritti su questa eventuale comproprietà.
Loro vogliono lasciare tutto come è.
Allora noi potremmo eventualmente fare un atto di donazione delle nostre quote solo ad uno degli eredi di Giuseppe, (ora ci sarebbero solo più i nipoti), o siamo tenuti a donarli a tutti i nipoti, in parti uguali?
Suggerite di fare una donazione? A quaqli spese andremmo incontro?
Mi pare non ci siano altre soluzioni.
A noi interesserebbe non avere questo diritto di comproprietà; vogliamo solo finire il tutto e non avere più problemi.

RISPOSTA AL QUESITO

Premesso che avete dichiarato di aver acquistato per usucapione i diritti pari ad un mezzo dell'intero spettanti al signor Agostino, bisognerà fare il punto sulla situazione:
a- voi siete di fatto comunisti ereditari dei rimanenti diritti spettanti al sig. Giuseppe
b- Mi chiedete, se è possibile cedere i diritti a voi spettanti a mezzo di Donazione? La risposta è sicuramente affermativa, anche se sconsiglio sempre quest'atto di liberalità visto che può essere oggetto di varie vicissitudini legali ( collazione, revoca) e quindi in un certo senso metterebbe fuori commercio le porzioni immobiliari in oggetto e quindi e preferibile fare un vendita
c- Sicuramente potete vendere o donare i vostri diritti ad un solo erede del signor Giuseppe accrescendo così solo la quota di diritto spettante a quel soggetto
d- Le spese a cui andrete in corso dipendono a seconda del tipo di atto per cui opterete
= se Donazione , imposta ipotecaria e catastale in misura fissa € 258,23 + tassa di archivio, bolli per registrazione e trascrizione, volture catastali € 500,00 + onorari del notaio che variano a seconda del valore dichiarato in atto circa 1.5/2 % ( questi valori sono indicativi se i diritti ceduti riguardano terreni o abitazioni acquistate con agevolazioni 1° casa, qualora non fosse prima casa bisognerà aggiungere un ulteriore 3% (2%+1%)del valore dichiarato)
= se Vendita ai suddetti valore bisognerà aggiungere un 18% o un 3% o un 10% per imposta di registro a seconda che si ceda un terreno, un abitazione 1° casa, o una seconda casa ( la cosiddetta prima o seconda casa dipende se l'acquirente abbia o no già usufruito nell'acquisto di un abitazione delle agevolazioni fiscali cosiddette prima casa)
In ultima analisi, il consiglio che mi permetto di dare è ,( qualora i vostri parenti anche a seguito della vostra proposta di vendita non siano comunque intenzionati a risolvere il problema), di affidavi ad un legale per una risoluzione giudiziale della questio attraverso una "Divsione Giudiziale" alla quale non si potranno opporre.